Afgelopen periode werkten KuiperCompagnons en Fakton aan een ruimtelijk en financieel plan voor de ontwikkeling van Schiphol stad. Dit initiatief sluit goed aan bij de plannen van VNO-NCW om het idee van Schiphol op zee met deze vernieuwde inzichten verder uit te werken.

‘We moeten snel doorpakken om Schiphol naar zee te brengen. Zo ontstaat ruimte voor nieuwe woningbouw midden in de Randstad. En neemt het levensgeluk van mensen toe; minder herrie, veiliger en met meer waarde.’ Dat zegt Hans de Boer, voorzitter van VNO-NCW naar aanleiding van het mislukken van het overleg over de groei van Schiphol.

“Het onafhankelijke plan van KuiperCompagnons en Fakton laat zien hoe je zo’n 200.000 koop- en huurwoningen kan ontwikkelen op de huidige locatie. Hiermee kan een groot deel van de kosten van de aanleg van het vliegveld op zee gedekt worden. Bovendien biedt zo’n ontwikkeling grote kansen voor de sociaaleconomische toekomst van de Randstad en de grote woningbouwopgave waar we voor staan.”

De directe grondopbrengsten van de ontwikkeling van Schiphol Stad zijn volgens Erik Faber van Fakton zo’n 13-17 miljard. Indirect kan het volgens Hans de Boer nog veel meer opbrengen door waardevermeerdering en verhuur van woningen. ‘Op zo’n manier wordt de aanleg van Schiphol op zee interessant voor pensioenfondsen en is het voor de staat en betaalbaar en realistisch scenario.’

Volgens de VNO-NCW-voorman is het nu zaak dat er een oranje-verbond komt van pensioenfondsen, woningbouwcorporaties, bouwers, Schiphol en KLM dat de plannen in een versnelling brengt. Een ‘Schiphol-wet’ moet de kaders bieden om het project snel van de grond te krijgen binnen 10-15 jaar.

“We moeten dit nu oppakken om mensen weer perspectief te bieden met minder herrie en fijnstof in de Randstad. Door daarnaast aan een duurzamer luchtvaart te werken zorgen we dat Nederland optimaal verbonden kan blijven met de rest van de wereld. Dat is essentieel voor burgers en bedrijven.”

Volgens Gijs van den Boomen van KuiperCompagnonsis hét nu het moment om dit plan uit te werken. “De Noordzee wordt steeds voller met de broodnodige windparken, natuurontwikkeling en steeds meer scheepvaart. Daarom moeten we nu serieus onderzoeken hoe dat allemaal met elkaar te verenigen is. Wij denken dat er 2 jaar nodig is voor het maken van het plan en dan kan er een gefundeerd besluit worden genomen. Maar wij denken dat er te veel voordelen zijn om dit nu niet serieus te onderzoeken.”

Schiphol Stad – Kerngegevens

KuiperCompagnons en Fakton hebben een visie gegenereerd voor de stedelijke ontwikkeling van Schiphol: Schiphol Stad. Dit uitgewerkt in een kansrijke programmering van wonen, kantoren en voorzieningen. Een rekenkundige expertanalyse toont vervolgens globaal welke directe financiële bijdrage dit nieuwbouwprogramma kan leveren aan het nieuw te bouwen Schiphol op Zee. Ook indirecte voordelen zijn omvangrijk: voor een miljoen huishoudens in de omgeving verbetert het leefklimaat, en de toevoeging van ruim 200.000 woningen is een grote bijdrage in de zoektocht naar woningen in de Randstad.

• Het tijdschema om een derde weg te onderzoeken ziet er ongeveer als volgt uit:
  2 jaar onderzoek, 5 jaar uitwerking besluitvorming en nader onderzoek= 7 jaar + 7 jaar uitvoering —> 14 jaar tot operationeel. Als je zaken accelereert, door middel van een “schipholwet” is het misschien te verkorten tot 10 jaar.
• Uitgangspunt van het onderzoek is dat de terminalfunctie (landside) van de luchthaven ter plekke behouden blijft. De overige faciliteiten (airside) worden hergebruikt bij de ontwikkeling van de eerste circulaire stadsontwikkeling van het land.
• De leefbaarheid en veiligheid van de noordwestelijke Randstad, van 1.5-2 miljoen mensen, wordt sterk verbeterd.
• De stedelijke ontwikkelkansen voor de Haarlemmermeer, SchipholStad, bieden grote kansen voor het oplossen van de woningschaarste in de Amsterdamse regio en kunnen zo bijdragen aan de grote opgaven voor de Randstad en Nederland. Leidende thema’s uit coalitieakkoorden kunnen makkelijker in praktijk worden gebracht: betaalbaarheid, duurzaamheid, circulariteit, mobiliteit.
• De Haarlemmermeer biedt ruimte voor ontwikkeling van 200.000 woningen en uitbreiding van natuur- en recreatieruimte.
• Directe opbrengsten van deze ontwikkeling (stadsontwikkeling en grondopbrengsten) kunnen aanzienlijk bijdragen aan de betaalbaarheid, en dus haalbaarheid van de verhuizing van Schiphol naar Zee.
  • Bijdragen van ontwikkelprogramma op volledig publieke gronden (kerngebied Schiphol / SADC):
    € 8 – 10 miljard excl. BTW
  • Bijdragen van ontwikkelprogramma op deels publieke gronden binnen de 20 Ke zone:
    € 5 – 7 miljard excl. BTW
  • Totaal: € 13 – 17 miljard excl. BTW.
• Op basis van een stedenbouwkundige verkenning te realiseren woonprogramma is een inschatting gemaakt van de totale grondopbrengsten. Hierbij is residueel gerekend; van de opbrengstwaarde van woningen zijn bouwkosten en andere te maken kosten afgetrokken. Voor het totaal betreft dit ca. €13-17 mjd. Hierna hebben wij de aanname gehanteerd dat de grond onder Schiphol Stad volledig in handen is van Schiphol. Al deze grondopbrengsten worden meegenomen als ‘inzetbaar’. Voor de andere gronden hanteren wij een aanname dat 50% in eigendom is van publieke partijen (gemeenten, waterschappen, ProRail, etc.). De grondopbrengsten hiervan zouden ook (door samenwerking of wetgeving) geactiveerd kunnen worden voor Schiphol op Zee. NB. Van deze waarde moet de huidige boekwaarde van deze gronden en sloopwaarde van panden nog worden afgetrokken, de hoogte hiervan is ons onbekend.
• Waardestijging van 300.000 bestaande woningen. Deze waardestijging valt toe aan de eigenaren van de woningen. De hogere OZB-inkomsten worden in principe uit het Gemeentefonds afgeroomd door het Rijk. Interessant om te onderzoeken of deze extra inkomsten kunnen worden ingezet voor de financiering van Schiphol op Zee.