Minister Ollongren bereidt een revolverend fonds voor om woningbouw te stimuleren in transformatiegebieden. Hiervoor stelt zij 38 miljoen euro beschikbaar. Het programma Stedelijke Transformatie formuleerde een advies over de nut en noodzaak en de contouren van het fonds. Donderdag 14 juni presenteerde een afvaardiging van het programma dit aan het ministerie.

De potentie bij binnenstedelijke gebiedstransformaties is groot. De opgave is echter ook complex. Ontwikkelingen komen regelmatig niet op gang, omdat de voorinvesteringen die gedaan moeten worden te groot zijn. Er is sprake van marktfalen, omdat de risico’s groot zijn, met vaak een lange doorlooptijd. “Investeringen voor de ontwikkeling komen niet van de grond, ook als wel sprake is van een businesscase die sluitend kan zijn”, licht Jop Fackeldey, voorzitter van de stuurgroep Stedelijke Transformatie, toe. Soms is er een trigger (geld) nodig, maar soms kan het feit dat de overheid (vaak revolverend) participeert al helpen om een ontwikkeling op gang te helpen. Het is verantwoord om hier publieke middelen voor in te zetten, omdat de maatschappelijke urgentie om meer woningen te bouwen groot is. Een fonds kan helpen als vliegwiel bij een ontwikkeling.”

Meerwaarde

Volgens het advies van het programma Stedelijke Transformatie, dat tot stand kwam in samenspraak met gemeenten, provincies, projectontwikkelaars, investeerders, banken en kennisinstellingen, moet het fonds zich richten op de intensivering en versnelling van stedelijke transformatie ten behoeve van woningbouw. Fackeldey: “Dit is een helder maatschappelijk doel. Voorkomen moet worden dat projecten aan te veel vooraf geformuleerde eisen moeten voldoen, waardoor in de praktijk te weinig projecten aanspraak kunnen maken op dit fonds. Immers, je weet nu nog niet precies wat je tegen gaat komen, dus wil je jezelf nu nog niet vastleggen op criteria waarvan je nog niet weet of ze aansluiten bij de beoogde ontwikkeling.” Het advies stelt dat de organisatie van het fonds op landelijk niveau zou moeten plaatsvinden, maar wel met kennis op het lokale niveau. Edward Stigter, directeur Leefomgeving bij de VNG, benadrukt dat maatwerk noodzakelijk zal zijn. “Juist op het lokale niveau is de kennis aanwezig om dit maatwerk te kunnen bieden.”

Hoewel het uitgangspunt van het fonds is dat het revolverend is, is er toch sprake van een verhoogd risico. “Juist dit is de crux van zo’n fonds,” stelt Stigter, “Daarom kan het goed werken. Door het verhoogde risico bestaat wel de mogelijkheid dat middelen niet (volledig) terugkomen. Dit risico moet worden ingecalculeerd om het fonds te laten slagen.” Het gevolg is dat het fonds als geheel niet 100% revolverend zal zijn. Op projectniveau is de doelstelling wel dat het 100% revolveert.

“Uit de gesprekken halen we dat dit fonds niet alleen kan helpen om de woningbouwopgave van dit moment vlot te trekken en te versnellen. Het heeft ook een meerwaarde bij andere marktomstandigheden, bijvoorbeeld op het moment dat zich een nieuwe crisis zal aandienen,” stelt Jan Fokkema, directeur Neprom. “De onzekerheden nemen bij die omstandigheden immers toe, waardoor de bereidheid om te investeren afneemt.”

Aanpak

Ook naar de financiële structuur van het fonds is gekeken vertelt Maarten Hoorn, trekker van het programma Stedelijke Transformatie. “Het werkt het beste als het op verschillende manieren kan bijdragen aan gebiedsontwikkeling. Als garantie, lening, participatie of ontwikkeling. Per gebied kan de vraag anders zijn.” Het fonds start met 38 miljoen euro, waarbij de minister op zoek gaat naar overige financiering. “In het advies stellen we voor gebruik te maken van de zogenoemde pijplijnaanpak,” vertelt Aeisso Boelman, directeur bij Fakton, onder wiens begeleiding het advies is opgesteld. Dat betekent starten met een aantal pilots en op basis daarvan ervaring opdoen en peilen wat de behoefte aan het fonds is. Vervolgens kan in tranches het fondsvolume worden aangevuld op het moment dat er meer initiatieven zich aandienen. Boelman: “Hierdoor kan je snel aan de slag met het fonds en kan je leren van de ervaringen, zonder alles al helemaal dichtgetimmerd te hebben.”

Onrendabele toppen

Het fonds richt zich op die gebiedstransformaties waarbij een businesscase sluitend is. Het advies rust op dat uitgangspunt. “Wij willen hierbij benadrukken dat er diverse gebiedstransformaties zijn met zogenoemde onrendabele toppen, waarbij de inzet van een fonds niet voldoende zal zijn,” aldus Bart van Breukelen, voorzitter van de Neprom en nauw betrokken bij het programma Stedelijke Transformatie. “In de komende periode zullen we in het programma Stedelijke Transformatie ook hieraan aandacht besteden. De resultaten hiervan delen we graag in een later stadium.” Fackeldey: “We hopen dat het lukt dat het fonds snel in de lucht is. Natuurlijk denken we graag mee vanuit het programma Stedelijke Transformatie en het bijbehorende netwerk om ervoor te zorgen dat dit fonds snel operationeel wordt.”