Second opinion op de grondexploitatie Wateringen-Noord

Woningcorporatie Staedion, de gemeente Westland en twee ontwikkelaars werken samen aan de gebiedsontwikkeling Wateringen-Noord. De partijen bezitten met elkaar een groot gedeelte van de grond en beogen het verouderde glastuinbouwgebied te transformeren naar een woningbouwlocatie met bijna 900 woningen en maatschappelijk vastgoed. Staedion vroeg Fakton Valuation een second opinion uit te voeren op de door de ontwikkelaars opgestelde grondexploitatie en de daarin geprognosticeerde inbrengwaarde van de gronden van de gemeente Westland en Staedion.

Aanpak
Bij de second opinion reflecteerden wij op de juistheid van de berekeningen, de realiteitswaarde van de parameters, de uitkomst van de grondexploitatie en de vertaling hiervan naar de beoogde koopprijs van de grond. Bij het uitvoeren van de second opinion keken wij specifiek naar:

• De afbakening van ‘het complex’
• Gehanteerde rekenkundige methodiek
• Programmatische en ruimtelijke kaders in relatie tot de vastgestelde kaders?
• Financiële parameters
  • Vastgoedontwikkeling: VON-prijzen, huur/BAR, bouwkosten, opslagen etc.;
  • Grondexploitatie: grondexploitatiekosten, subsidies en bijdragen van derden, fasering, prijsontwikkelingen, disconteringsvoet.
• Het resultaat, gegeven het huidige ontwikkelingskader
• Toerekening aan eigenaren binnen het complex

Resultaat
Wij concludeerden een inbrengwaarde voor de gronden van Woningcorporatie Staedion in een bandbreedte, welke hoger lag dan de inbrengwaarde van de eerder opgestelde grondexploitatie. Het verschil ontstond door het hanteren van andere kosten- en opbrengstenparameters en het juist toepassen van de ‘inbrengwaardetheorie’; een verschil tussen (verwachte) verwervingskosten in relatie tot de gebruikswaarde en de complexwaarde. Deze inzichten hielp Staedion in haar onderhandelingen met de andere partijen.